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최근 이재명 대통령이 SNS를 통해 비거주용과 거주용은 다르게 취급해야 한다는 취지의 글을 남겼다.겉으로는 공정 과세를 강조한 것 같지만, 실제로는 실거주하지 않는 1주택자까지 투자·투기로 분류하겠다는 의미로 읽힌다.결국 이번 정부는 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자까지 세금망에 포함시키는 방향으로 가는 셈이다.게다가 오는 5월 9일 만료되는 다주택자 양도세 중과 유예 연장은 고려하지 않겠다고 선을 그었다.이재명 대통령은 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 말했지만, 실제 정책 신호는 세금 강화로 흐르고 있다.오늘은 그중에서도 핵심 이슈인 양도세 중과 유예 종료와 그 이후의 보유세, 부동산 시장 변화 시나리오를 오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나 정리해 보려 한다.양도세 중과 유예 종료 디데이는 2026년 5월 9일지금 양도세 중과는 폐지된 게 아니다. 단지 시행령을 통해 한시적으로 유예해둔 상태다.즉, 2026년 5월 9일까지는 기본세율만 적용되지만 그다음 날인 5월 10일부터는 다시 중과세율이 부활한다.참고로 중요한 건 계약일이 아니라 잔금일이라는 점이다.2026년 초에 계약을 하더라도 잔금이 5월 10일로 넘어가면 그날부터 중과 대상이 된다.실제 매도 계획이 있다면 반드시 잔금일을 5월 9일 이전으로 맞춰야 한다. 하루 차이로 세금이 몇억 원 사이가 날 수 있다. 세금이 얼마나 차이 날까?양도차익이 10억 일 때 세금이 얼마나 다른지 오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나 실제 계산을 해봤다.같은 20억짜리 집을 팔아도 결과는 완전히 달라진다.중과가 부활하면 10억 남겨서 7억 넘게 세금으로 내야 하는 상황이 된다. 다주택자들이 해당 집을 보유하면서 매년 납부했던 재산세, 종부세까지 합치면 팔아도 남는 게 거의 없다.더 큰 문제는 장기보유특별공제가 완전히 사라진다는 점이다.10년 넘게 버틴 사람도 중과 대상이 되면 공제가 0이 된다. 그동안 보유하며 버틴 의미가 전혀 없어지는 셈이다.다주택자 매물이 시장에 나올까이재명 정부의 부동산 정책들을 보면 마치 마치 다주택자가 시장에 넘쳐나는 것처럼 느껴진다.하지만 통계를 보면 현실은 정반대다.2024년 기준, 주택을 소유한 오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나 사람은 1,597.6만 명, 이들이 소유한 주택은 1,705.8만 호, 그리고 1인당 평균 소유 주택 수는 1.07로 대부분의 사람들이 1주택자들이다.1건만 소유한 사람: 85.1% (1,359.9만 명)2건 이상 소유한 사람: 14.9% (237.7만 명)즉, 다주택자는 생각보다 많지 않다. 주택 소유자 100명 중 15명도 안 되는 수준이다.다주택자가 많은 곳은 “서울·강남”이 아니라 “지방주택 소유자 비중이 높은 지역은 제주 20.0%, 충남 17.4%, 강원 17.0%.반대로 낮은 지역은 광주 13.7%. 인천 13.7%, 경기 13.8% 순서대이다.사람들이 상상하는 것처럼 서울·경기 핵심지에 오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나 다주택자가 몰려 있는 구조가 아니라, 실제로는 지방에 다주택자 비중이 더 높게 잡힌다는 뜻이다.이 다주택자들이 진짜 집을 처분한다면 서울 강남, 경기 분당 같은 상급지 집부터 팔까?다주택자 입장에서 제일 먼저 정리하는 건 대부분 지방 외곽 주택일 가능성이 높다.왜냐하면 상급지 집은 세금이 무서워도 결국 버티면 오르고 전세 수요가 있고 매도 타이밍을 조절할 수 있기 때문이다.반면 지방 외곽은 매도 자체가 어렵고 전세 맞추기도 어렵다.결국 이재명 정부 정책은 “양극화”를 더 키운다결국 서울·경기 상급지는 매물이 안 나오고, 지방만 매물이 쏟아지는 시장으로 흘러갈 가능성이 높다. 정부는 세금으로 집값을 잡지 오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나'>오나 않겠다고 말하지만, 오히려 부동산 시장 양극화를 더 심화시키는 것이다.서울은 더 희소해지고 더 비싸지고 지방은 더 팔리기 어려워지는 극단적인 양극화가 현실이 될 수 있다. 게다가 이 통계에는 비주택(오피스텔 등)이 섞여 있을 수 있다. 서울 강남, 경기 분당 같은 핵심지에 아파트만 몇 채씩 들고 있는 초고가 다주택자 비율은 과연 얼마나 될까?이 숫자는 전체 14.9% 안에서도 극소수일 가능성이 높다.즉, 정부가 세금으로 압박해도 상급지 물량을 쥔 소수는 절대 흔들리지 않을 것이다. 강한 규제는 오히려 시장을 왜곡시킨다.우리는 이미 한차례 겪지 않았는가. 강한 규제가 시장에서 어떻게 반응하는지 말이다.
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